21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
近日，绿城中国（03900.HK，简称“绿城”）召开2024年度业绩发布会，新任董事会主席、非执行董事刘成云首次公开亮相。刘成云来自绿城大股东中交集团，同时担任中交集团党委常委、副总经理。
2024年，绿城总合同销售额2768亿元，排名行业第三。实现营收1585.46亿元，同比增长20.7%，但股东应占利润15.96亿元，同比下降48.8%。
刘成云称，房地产市场止跌回稳需要时间，行业已进入“存量博弈、品质制胜”新阶段，要坚守市场化机制把握结构性机遇。他还表示，中交集团对绿城中国的支持会更强。
财报显示，2024年绿城新增项目预计可售货值约1088亿元，年末土储总货值约4496亿元，长三角地区土储占比约60%，一、二线城市占比76%。
刘成云强调，2025年绿城投资坚持“确保安全性，突出流动性，均衡盈利性”，要重视项目质地研判，关注非热点城市优质板块机会。2025年以来，绿城的新增货值已超过2024年的一半，接下来会关注浙江三、四线城市投资机会。
4月2日，绿城以8.12亿元竞得浙江温岭市一宗宅地，成交楼面价1.39万元/平方米，溢价率34.44%。4月8日，该公司又以6.55亿元竞得嘉兴南湖区宅地，溢价率16.98%。
利润承压
对于绿城中国而言，2024年是充满挑战的一年。从财务报表来看，绿城实现营收1585.46亿元，同比增长20.7%，展现出业务拓展的强劲动力。然而，股东应占利润却仅为15.96亿元，同比下降48.8%，这一数据无疑给绿城敲响了警钟。
绿城管理层在业绩会上表示，利润大幅下滑的主因是房地产市场整体下行，公司主动加速库存去化、优化库存结构，致使计提资产减值大幅上升。
在行业深度调整期，存货减值成为普遍难题，绿城也未能幸免。其减值亏损大多来自2021年之前的存量项目，市场新规产品不断涌现，老产品竞争力锐减，在低迷的市场中只能无奈跌价，大额存货减值也随之而来。2024年，绿城计提减值金额为49.17亿元，同比增长141.6%。
此外，绿城过去合作项目众多，少数股东权益占比较大，在项目盈利分配时，少数股东按权益比例分走不少利润，严重影响公司股东净利。以联合开发项目为例，合作方多导致股权结构分散，少数股东话语权和分配权累加，对利润分割影响显著。
市场环境变化也加剧了这一问题。2024年房地产市场下行，资产减值亏损增加，利润空间被压缩，但少数股东在部分项目中的权益保障机制或合作协议使其利润分配相对稳定，导致公司股东应占利润降幅更大。
于是，优化合作模式，平衡权益分配，逐渐成为绿城缓解利润压力、提升股东应占利润水平的方法。同策研究院研究总监宋红卫分析指出，绿城中国近两年在房地产市场走出独立行情，表现为业绩持续上升，营收增长的同时，逐年实现利润回收，表现出财务稳健发展的态势。不过，该公司因为受到行业形势的影响，资产减值以及公平值变动损失计提影响了当期的盈利表现。
继续发力去库存
在行业转型过程中，库存消化是房地产企业的共同问题。
为应对这一挑战，绿城采取了一系列措施。据绿城副总裁李骏在业绩会上透露，首先是精准分类，将重难点库存分为住宅长库存、车位及储藏室、商业专项三大类，针对不同类型制定差异化去化方案。
对于住宅长库存，全面推行“老盘新做”，从产品力、展示力、推广力、销售力、服务力五个维度进行升级。户型优化、景观升级、重新打造售楼处和样板间、加大宣传、培训销售人员、完善售后服务体系等举措，让“老盘新做”项目每月流速平均提升106%。
在车位和商业存量去化上，绿城建立全周期管控体系。投前强化量价研判与定位设计把控，销售阶段通过优惠活动、组合销售推动车位二次开盘，商业项目采取前置整售和租售并举策略，积极引入优质商家。此外，还通过大宗交易和线上销售平台，多管齐下加快存量去化。
据透露，通过上述多维度的努力，绿城在2024年重难点存量去化金额达到422亿元，专项指标平均完成率达113%，超额完成48亿元。
绿城管理层分析称，2024年公司重难点库存去化金额达422亿元，2025年仍将去存量作为重点，管理机制和销售打法全面升级，聚焦“老盘新做”，“做优存量做强增量”。
多维度破局
为了保持利润增长，绿城也在推动新旧库存的“换仓”，自2024年以来不断增加土储。
首先，去年绿城新增42个项目，权益投资额约484亿元，权益比提升至79%。新增项目总建筑面积约418万平方米，预计可售货值约1088亿元，按照克而瑞中国的排名，位居房企第四。进入2025年，绿城不断在一、二线城市举牌，尤其是华东区域的热点城市土拍。中指研究院数据显示，2025年1-3月，绿城以504亿元新增货值占据行业榜首。
房企的拿地支出，大多与销售挂钩。2024年，绿城总合同销售额约2768亿元，位列行业第三，其中一二线城市占比达79%，在18个城市销售额位居当地前五。
其次，进一步优化城市土储占比。2024年，绿城一、二线城市货值占比达92%，北京、上海、杭州三城货值占比达51%。同时，绿城早已开始关注浙江省内三四线城市改善类产品投资机会。去年绿城在嘉兴、义乌、台州以及余姚等地获取的项目开盘表现出色，实现双位数利润。
2025年开年以来，杭州全面放开限价，加之诸多人才引进政策，使得杭州土地市场竞争异常激烈 。截至4月9日，今年绿城已在杭州拿下6宗地块。今年3月，绿城在上海以29.16亿元竞得北蔡新“地王”。
绿城行政总裁郭佳峰表示，为获取优质地块，公司将从提升开发效率、发挥自身优势、寻找投资机会三方面发力，会谨慎应对土地市场。
在房地产业调整周期中，绿城正小心翼翼地走在利润保卫与拿地扩张的钢丝绳上，努力寻求两者之间的平衡，这既是企业自身发展的关键诉求，更是在行业深度调整期站稳脚跟、实现可持续发展的必由之路。
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