卖一买一、卖旧买新、卖小买大……自去年6月，省城太原开展商品房“以旧换新”活动以来，省城二手房市场活跃度显著提升，参与活动的开发企业、房地产经纪机构逐月递增。在业内人士看来，商品住房“以旧换新”活动可以提升住房买卖交易的便利度，缩短换房周期，提高居民购房意愿。
眼下，活动推行即将满一年，省城有多少中介机构参与了“以旧换新”活动？省城市民如何把握“以旧换新”窗口良机实现精准“换新”梦？百姓通过“以旧换新”活动买新房到底可省多少钱？本周，山西晚报记者就“以旧换新”活动市场落地情况进行了采访——
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多方联动激活改善需求
去年6月24日，太原市首次提出开展商品房“以旧换新”活动，鼓励房地产经纪机构为参与活动的换房人提供优惠，支持各开发企业积极参与“以旧换新”活动，通过“委托出售”、开发企业“直接收购”等方式，推动一二手房买卖联动，进一步激活房地产市场，满足多样化改善性住房需求。
时隔3个月的9月27日，太原市政府新闻办举行新闻发布会，太原市启动商品房“以旧换新”活动并对活动内容进一步细化，不仅明确了优惠时间，活动范围也较之前更为广泛。根据当时公布的内容，凡是在太原市行政区域范围内，卖房人(换房人)出售已取得《房屋所有权证》或者《不动产权证书》的房屋(旧房)，将房屋(旧房)在房地产经纪机构挂牌出售且标注“以旧换新”字样，并购买新建商品住房(新房)的，均可以参加“以旧换新”活动。
山西晚报记者了解到，省城开展的商品房“以旧换新”活动有诸多亮点。首先，省城知名房企积极参与，制定优惠方案，例如保利山西在活动伊始就发布过优惠政策，限时推出了认购省城保利任意项目享额外折扣优惠。其次，为了给市民提供优质的服务，太原市房产管理局指导房地产经纪机构为市民提供全程协助，从旧房出售、手续办理到新房选购、签约，每一个环节都有专人负责，确保市民们能够享受到贴心、便捷的服务。最后，活动还与金融机构展开合作，为市民提供灵活的金融解决方案，帮助大家解决资金方面的后顾之忧。
“从活动开始到现在，由我经手的所有‘以旧换新’购房人都顺利完成了活动。”资深中介从业者程先生介绍，参与活动的人几乎都有精准的需求，大面积、好品质、上班上学近……如果选到心仪的新房，参与者换房的需求会进一步激发，加快置换流程。“新房的户型、社区环境、物业服务确实提升明显，但改善性业主旧房不出售，新房的购房周期就会拉长。”业内人士介绍，“以旧换新”活动能够激发增量和存量住房的联动效应，进一步刺激市场的改善性需求。
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流程优化缩短置换周期
采访过程中，不少中介从业人员均表示，太原二手房市场挂牌量在近几年一直处于高位，改善性需求的市民资金有限，快速卖掉旧房子会大大降低购房资金压力。同时，“以旧换新”活动恰好可以降低购房人在置换过程中的时间成本，这与其特有的置换流程有很大的关系。
参与活动的第一步，是卖房人(换房人)登记旧房，选择参与活动的经纪机构签订旧房优先出售协议，并挂牌标注“以旧换新”；随后，卖房人(换房人)可在参与活动的项目中选择新房，选定之后缴纳意向金，与房地产开发企业签订《新建商品住房认购协议》可优先锁定新房房源，同时，换房人与房地产经纪机构签订《旧房优先出售协议》，委托房地产经纪机构出售旧房。由于参与活动，挂牌的旧房将获得经纪机构加速推广、优先出售；如旧房成功售出，按约定签订商品房买卖合同，如旧房未售出，可以解除协议并全额退还新房意向金，卖房人(换房人)无违约责任。
“买新卖旧同时进行，可以明显缩短置换流程。”中介从业人员介绍，无论是卖房还是买房，大多数市民不熟悉其流程，而通过活动整合买卖环节后，可以极大地提升办事效率。此外，在买卖过程中，商业银行将针对换房人提供“绿色通道”加快放款速度；针对旧房源购房人，还将提供“绿色通道”加快放款速度，从金融贷款方面进一步缩短置换周期。值得一提的是，如果卖房人(换房人)能享受公积金贷款，根据太原市公积金中心最新发布的政策，自2024年1月1日至2025年12月31日，在太原市范围内出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房并使用公积金贷款的，住房公积金最高贷款额度可在原本基础上上浮30%。
山西晚报记者了解到，省城参与“以旧换新”活动的开发企业、房地产经纪机构仍在不断增加中，目前积极参与“以旧换新”活动的两家中介机构分别是太原市德祐房地产经纪有限公司和太原市龙城易家房地产经纪有限公司，想要参与活动的市民可以选择它们旗下的门店。
此外，据中介从业者介绍，目前省城参与活动的房企数量众多，涵盖刚需、改善、中高端等多种类型的项目，选择范围十分广泛。
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多重优惠降低经济成本
除了时间成本，“以旧换新”活动还能节约置换时产生的经济成本。
根据活动内容，消费者参与商品房“以旧换新”可享受中介服务费减免和最优的贷款利率等优惠政策。这其中不仅包含出售旧房时的中介费，如果卖房人(换房人)需租赁住房周转，鼓励房地产经纪机构降低租赁中介服务费。山西晚报记者了解到，太原市房产中介费率一般向买方收取2.5%中介服务费，并不向卖方收取服务费。中介主要提供房源信息、推广、带看房、沟通、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等服务，还会提供一些售后服务，比如按揭贷款、督促补缴欠费等。“从省城市场来看，减免中介费对买卖双方均有利，旧房买家节约了经济成本，这就给二手房销售带来了更大的议价空间，卖房人(换房人)能尽快出手。”中介人员表示，不同中介机构对于费用的减免有不同的标准，通常情况下需要买卖双方与中介机构共同商议。
除了中介费减免，更大的节省来自退税优惠。根据去年省城发布的《关于进一步促进房地产市场止跌回稳若干措施》，在2025年12月31日前，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。山西晚报记者了解到，二手房交易时，个人所得税征收有差额20%或现价1%两种方式，省城二手房交易市场上主要以成交价的1%征收个人所得税，按照售价100万元算，参与“以旧换新”可以退个税1万元。
山西晚报记者走访了太原市为民服务中心税务窗口了解了退税相关问题，申请退税的个人需要准备现新购住房不动产证复印件、纳税人身份证复印件、现出售住房的房屋交易合同复印件，新购住房为二手房的，提供房屋交易合同复印件。新购住房为新房的，提供网签的交易合同、购房发票复印件等。如果是夫妻双方共有产权房屋退税，还需要提供婚姻存续证明（结婚证复印件）。需要注意的是，由于参与的是“以旧换新”活动，要想享受退税优惠，出售自有住房的纳税人与新购买住房之间必须直接相关，纳税人应为新购住房的产权人或产权人之一。此外，工作人员介绍，新购住房的网签合同签订日期，应该晚于旧房的销售日期，即先买后卖才能享受退税优惠。
中介从业人员介绍，省城二手房交易中，多数情况下由买方承担交易费用，有了退税和中介费减免之后，卖家往往也会通过价格让利给买家一定补偿，如此一来参与“以旧换新”活动的买卖双方均能节约经济成本。
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警惕虚假宣传与违规操作
业内人士表示，近年来，“以旧换新”活动如燎原之火般在全国范围内迅速扩散，太原正在持续推进，随着成功案例的层出不穷，越来越多的消费者开始认识到“以旧换新”的优势，提前了自家的“换新”计划，由此推动了楼市的繁荣与活跃。在实施过程中，中介机构对政策的积极宣传、配合落地行动非常重要，业内人士提醒消费者，参与“以旧换新”活动一定要选择正规的中介机构。
在旧房挂牌时，一定要选择经过备案的中介机构。根据太原市房产管理局印发的《太原市房产管理局关于加强房地产经纪机构备案管理的通知》，明确要求凡在太原行政区域内从事房地产居间服务、商品房销售代理服务的房地产经纪机构（含提供房地产居间服务的互联网平台），应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产主管部门备案。业内人士提醒，并非所有的备案中介都参与了“以旧换新”活动，有意向参与活动的卖房人(换房人)可以先选择经过备案的机构和从业人员，再详细咨询可否参与活动，面对没有备案却声称可以通过“以旧换新”提供优惠的中介从业人员，消费者要慎重考虑。
“买卖双方都需要警惕中介赚差价、虚假宣传、胡乱收费等扰乱二手房市场的行为。”业内人士表示，市民可以通过太原市房产管理局官网查询中介的备案信息，在中介机构的门店，必须有公示的营业执照、备案证明、收费标准等，在签订合同时务必要使用官方范本，明确权责，谨防“阴阳合同”。若遇中介骚扰、乱收费或虚假宣传，可向太原市房产管理局投诉。
近年来，“二手房不好卖”是全社会的普遍感受，“以旧换新”政策的落地加速了二手房去化周期速度，挂牌二手房源量快速增加。根据58安居客研究院发布的《全国百城二手房市场2月报》，今年2月，全国百城二手房在架房源量环比增加。百城二手房挂牌量同比去年增长33.2%，其中太原同比增加60.6%；百城二手房挂牌时长为100.5天，同比增加5.2%，太原挂牌时长90.8天，同比增加20.5%位居前列。从省城市场来看，除了一小部分具备学区优势或者急售降价的房源得以较快成交之外，多数房源的挂牌周期在增长。业内人士表示，目前来看，对于庞大的二手房存量去化来说，政策的力度还需强化，期待未来政策能在参与主体、流程优化、金融支持等方面进一步突破，进一步激活省城市民的置换需求、促进市场良性循环。
来源：山西晚报全媒体记者 柴旭晖
编辑：山西晚报全媒体编辑 秦小茜