物业管理的质量直接影响到小区居民的居住体验，但很多人也听到过这样一句话：买房一阵子，物业一辈子。居民想要换物业，并不容易。
上海康城是上海最大的小区之一，住了近4万人。自从2023年6月物业合同到期后，小区的业主们就一直在为一件事烦恼：究竟是续聘原有物业还是再找一家新物业？如果找，该怎么找？
3月31日，上海康城举行新老物业交接仪式，这意味着近4万名业主长达7个月的等待终于有了结果。原来为上海康城提供物业服务的是碧桂园盛孚物业，新物业是央企上海招商局物业管理有限公司，它是3月11日通过邀请招标的方式选出来的。
住了近4万人的小区如何顺利实现物业交接？面对居民意见不一，又是如何处理的？
业主对物业服务褒贬不一 要不要换物业成为难题
上海康城始建于1999年，分四期陆续建成，是上海最大的小区，占地一平方公里。这里有286栋楼，连居委会都有4个。在这个超大型小区里，幼儿园、中小学、超市、卫生院、公交车、银行等配套一应俱全。
从2013年起，深圳盛孚物业为小区提供物业服务，2020年被碧桂园收购后继续服务，一直干到今年3月，对它的服务大家褒贬不一。
去年6月，小区业委会就物业服务做了一次民意调查。调查显示，超八成的业主对物业服务不满意。问题主要集中在工程维修、保洁、保安、绿化、客服、维保维修费用支付等几个方面。于是，业委会多次找到物业方希望改善服务。
事实上，2023年6月，物业服务合同就已经到期了，但由于业委会正处于换届阶段，所以原物业一直处于事实服务状态。
在服务没有达到预期，双方沟通效果不佳的情况下，到底要不要换物业成了摆在广大业主面前的一道难题。换还是不换？换物业是大事，搞好了皆大欢喜，搞不好矛盾激化甚至会酿成社会问题。
按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规的规定，换物业必须召开全体业主大会投票表决。但是业委会刚刚成立，13名委员大多没有什么经验，既不知道怎么换，也担心会出现不可预知的状况。
在这个关键时刻，康城社区党委主动介入，组织专家团队提供政策和法律咨询，确保每一步都合法合规、平稳有序。
社区党组织还成立了联席会议机制，每月一次召集物业、业委会、政府职能部门共商社区事务。通过多方协作，逐步解决了换物业过程中的难题。此外，当地房管部门也为业委会提供了具体的专业指导。
通过三个阶段措施 顺利实现新老物业交接
第一阶段，2024年7月至8月，全体业主投票决定是否续聘原物业。
有了社区党组织和政府部门的指导，业委会迈出了第一步。首先，要发放12000多张表决票，一户一票，工作量非常大。为此，业委会组织了500多名志愿者。
有了这样的基础后，去年8月25日，上海康城召开业主大会，近八成的业主投票同意不续聘原物业。结果出来后，原物业立即采取了一些整改措施。比如，重新任命上海区域负责人，上海康城项目由集团总部直管，针对康城业委会提出的问题尽量去解决。
第二阶段，2024年9月至2025年1月，制定选聘新物业方案。
尽管服务质量有了一定改善，但是业主大会已经做出决定，不再续聘原物业。接下来，事情转入第二阶段：制定选聘新物业方案。
在市、区房管局的专业指导下，业委会制定出了通过邀请招标的方式来选聘新物业的方案，随后召开业主大会征求大家的意见。
物业选聘方案在1月19日的业主大会上获得超过90%业主的支持。
第三阶段，2025年1月到3月，选聘新物业并启动新老物业交接。
接下来，事情进入到第三阶段：招标选聘新物业。经业主大会表决，委托第三方组织实施，经过严格筛选后，最终确定四家企业入围。3月11日，通过招标，上海招商积余旗下的招商局物业管理有限公司得分最高被确定为中标企业。
上海某企业咨询管理有限公司总经理杨莉青介绍，有5名专家老师进行阅标打分，总计100分，通过暗标加明标双结合的方式，其中暗标60分，明标40分，最终排名第一的获胜。
最后，新老物业公司进行了为期一个月的工作交接。
从全国来看，小区在换物业过程中出现冲突的不在少数，但上海康城的业主和物业公司通过理性沟通和合法程序，成功避免了冲突，实现了平稳过渡。
上海康城选聘物业之所以受关注，不仅仅因为社区的体量大，更因为反映了当下社区管理的共性问题。我们看到，只有充分尊重业主意见，确保选聘过程依法依规公开透明，才能真正实现小区管理的善治。
(来源:央视新闻微信公号)